注文住宅のローンについて

住宅ローンの金利には、変動と固定、ミックス型があります。

それぞれにメリット・デメリット・向いている人があるので、自分に合った金利を選ぶことが、お得な住宅購入の第一歩です。

変動金利は、返済途中で金利が見直されるタイプのローンです。適用される金利は年に2回見直されますが、返済額の変更は5年ごとに行われます。

メリットは、目先の金利が低めに設定されていること。もし今後も低金利が続けば、毎月の返済額は比較的少なめで済みます。

デメリットは、将来金利が上昇するリスクがあることです。大きく金利が上がった場合、毎月の返済が苦しくなる可能性があります。5年ごとにしか返済額が変わらないので、金利の上昇を感じにくいかもしれません。しかし、確実に返済額に占める利息の割合は増えているのです。

変動金利が向いているのは、金利の変動に対応できる預貯金など資金力がある人、借入額が少ない人や返済期間が短い人です。

固定金利には、10年固定金利や15年固定金利などの固定金利期間選択型と、全期間固定金利があります。

固定期間選択型は、10年や15年など一定期間の金利を固定できるローンです。

全期間固定金利は、住宅ローンを借りた時から払い終わるまで、ずっと金利が変わりません。全期間固定金利の代表は、住宅金融支援機構の「フラット35」です。メリットは、金利が上がらない安心感です。今後もし世の中の金利水準が上がっても、金利は借りた時のままなので、返済額が変わることはありません。デメリットは、変動金利よりも金利が高めなことです。

固定金利が向いているのは、資金力がない人や、これから教育資金や老後資金などお金が必要な人です。

また、変動金利型のローンと固定金利型のローンを組み合わせるミックス型を利用すれば、お互いのメリットを生かしつつ、デメリットを補い合うことが可能です。

住宅ローンにおいて使われる金利には、「基準金利」「引下げ金利」「借入金利」の3種類があります。住宅ローンの返済額には、金利の引下げが大きく影響しますので、しっかり理解しておきましょう。

「基準金利」は、各金融機関が市場金利などをもとに決めている金利で、原則的な住宅ローン金利のことです。店頭金利と呼ばれることもあります。

「引下げ金利」とは、住宅ローンで所定の条件を満たした場合に、基準金利から引き下げられる金利のことです。優遇金利と言われることもあります。頭金の割合が多い場合や断熱性や耐久性などについて一定の条件を満たしたエコ住宅なら、金利の引下げ幅が大きくなることでしょう。

「借入金利」は、実際に借り入れる時の金利のことで、適用金利と言われることもあります。

住宅ローンの引下げ金利には、当初10年間は優遇金利というような「当初引下げ」と、全期間優遇金利というような「全期間引下げ」の2種類があります。

「当初引下げ」は、当初は優遇金利が受けられますが、優遇期間が終わると金利の引き下げ幅が小さくなり、返済額が増加します。（自動的に変動金利になる場合もあります）返済期間が短めの人や、繰り上げ返済をして返済期間を短縮する予定の人に向いています。全期間引下げに比べると、大きな引き下げ幅をなることが多いです。

「全期間引下げ」は、返済開始から完済まで全期間を通して一定の引下げを受けられるので、返済期間が長い人に向いています。繰り上げ返済の予定がない人や、途中で返済額が増えるのが困るという人は「全期間引下げ」の方がいいでしょう。

当初引下げか全期間引下げかという選択も重要ですが、固定金利と変動金利のどちらを選ぶのかという点も大事です。

借入時点での返済額を抑えたい人は、全期間引下げかつ変動金利型を選択するといいでしょう。但し、変動金利なので返済期間中に借入金利が上昇するリスクもあります。

住宅ローンの金利の引下げ幅は審査によって決まるので、表示されている金利より高い場合もあります。

住宅ローンの返済が遅れると、金利の引下げが受けられなくなり、基準金利が適用されて返済額が増える可能性があるので、注意しましょう。

当初引下げの場合は、引下げ期間終了後の条件もしっかり確認しておきましょう。もし大幅に借入金利が上がる場合は、他のもっと条件がいい住宅ローンに借り換えを検討してもいいかもしれません。

注文住宅は契約して初めて建設に着手するので、契約から入居まで時間がかかります。

しっかり把握しておきたいのが、金利の決定時期です。
フラット35や民間の住宅ローンは、融資実行時点の金利が適用されます。そのため、金利が低い時にローンの申し込みをしていたとしても、融資実行時に金利が上がっていれば、予定よりも返済額が上がってしまいます。つまり、金利決定にはタイムラグが存在するのです。

一方、財形住宅融資は、融資申し込み時に金利が決定します。融資実行までに金利が上昇しても下降しても、返済額は変わりません。

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた月々の返済額が一定の返済方法です。返済当初は利息部分が多いですが、返済が進むにつれて元金部分の割合が増えます。メリットは、返済額が一定なので返済計画が立てやすいことです。

元金均等返済とは、返済期間中の元金の内訳が一定の返済方法です。返済当初の月々の返済額は元利均等返済より多いですが、返済が進むにつれて利息部分が減少するので、月々の返済額は徐々に減っていきます。メリットは、元金均等返済より総返済額を減らせることです。最初に大きな返済額を支払える人に向いています。

住宅ローンの借入期間は、フラット35と財形融資（リフォーム除く）の場合は最長35年、民間ローンも35年のものが多いようです。

完済時の年齢は、フラット35と財形融資は80歳です。借り入れ申し込み時の年齢から80歳になるまでの期間が最長になりますが、最長で35年なのは変わりません。

一般的に民間ローンの方が、フラット35より適用年齢を低く設定していることが多いようです。

注文住宅のローンについて知っておくべき6つの項目を説明しました。

・金利のタイプ（変動金利、固定金利）
・金利の引下げ
・住宅ローンの引下げ金利の種類（当初引下げ、全期間引下げ）
・金利の決定時期
・元金均等返済と元利均等返済
・最長借入期間

変動金利は資金に余裕がある人が向いていて、固定金利はこれから教育資金などお金が必要で余裕資金が少ない人に向いています。毎月の返済額を一定にしたいなら元利均等返済、総返済額を抑えたいなら元利均等返済です。
金利の引下げ幅は、当初引下げは大きく、全期間引下げは小さい傾向にありました。

住宅ローンは、金利のタイプや金利の引下げ幅も重要ですが、団信の保障内容も含めて検討すると、より満足度が高い住宅ローンが選べます。